Stratégies Immobilier – Comment acheter dans un marché faible inventaire

Des statistiques récentes de la Toronto Real Estate Board indiquent que courant actif listes de MLS sont très bas (environ 47% pour cent vers le bas) de celles d’un an auparavant. Faibles taux d’intérêt, combinée à une attitude attentiste et voir l’attitude de beaucoup de vendeurs canadiens, ont abouti à une situation très différente du marché en de nombreuses villes américaines. Rapports des guerres d’enchères dans certains quartiers de Toronto premiers, et même dans certains quartiers de banlieue, ont confondu les experts, et de nombreux acheteurs et leurs agents ont ressenti la frustration de perdre dans ce qui s’avère être une guerre d’enchères irrationnelles avec d’autres acheteurs. Il n’ya rien de plus frustrant pour tout acheteur, ou leur mandataire, que de trouver la maison parfaite, et alors il perd à quelqu’un d’autre qui offre un prix plus élevé.

Dans un marché comme celui-ci une stratégie pré-planifiées est vital, comme une action décisive est nécessaire dans les deux à la recherche et le processus de l’offre. La patience est souvent aussi nécessaire, car plus le temps est souvent nécessaire de conclure que la maison parfaite. Une fois la maison désirée est trouvée, vous devrez être prêt à faire une offre basée sur des paramètres du vendeur laps de temps, donc « dormir sur elle», la consultation avec des amis ou en famille, ou l’affichage de multiples fois, peut-être pas possible.

Dans ce type de marché, l’agent expérimenté, l’acheteur professionnel expert vaut son pesant d’or.

Voici quelques conseils sur la façon d’obtenir la maison que vous voulez dans un environnement à faible inventaire:

1.) Utiliser un expert professionnel à temps plein agent immobilier qui connaît bien le quartier

Dans un marché où les maisons sont mieux happé presque immédiatement, il n’ya pas un meilleur contact pour avoir plus expérimenté, professionnel, à temps plein agent immobilier, qui travaille pour vous. Faire cavalier seul, malgré toutes les informations disponibles en ligne, vous placera dans une position désavantageuse quand il ya concurrence entre les acheteurs, et un bon agent immobilier va utiliser toutes leurs compétences et leur expérience pour vous aider à la maison qui s’adapte à vos besoins.

2.) Signent un accord de l’Agence Acheteur avec votre agent immobilier

Lorsque les avantages sont bien expliquées, les acheteurs avertis seront désireux de signer un accord avec leur agent de l’acheteur. Le principe clé à l’œuvre ici est que, si une convention de placement pour l’acheteur n’est pas signé entre l’acheteur et son agent, puis par défaut, l’agent travaille pour le vendeur! Vous devez vous rappeler, c’est le vendeur qui paie la commission, et c’est seulement à travers la conclusion d’une convention de placement pour l’acheteur, lorsque l’agent est juridiquement tenu d’agir dans le meilleur intérêt de l’acheteur. Alors que certains acheteurs sont réticents à «attacher» eux-mêmes à un agent de l’acheteur, ce qui doit se rappeler que l’accord a également «liens» à l’agent de l’acheteur. Une fois l’agent travaille pour vous, l’acheteur, tout ce qu’ils font doit être dans votre meilleur intérêt fiduciaire, et il ya une longue liste d’obligations auxquelles ils sont obligés de faire pour vous.

3.) Demandez à votre agent mis en place un système de contact acheteur, par lequel le système MLS-vous des e-mails automatiquement avec de nouvelles annonces dans votre gamme de prix et de la zone, comme ils sortent.

La plupart des grands services de la ville Multiple Listing fournir un système de contact où l’ordinateur des e-mails de l’acheteur avec chaque nouvelle inscription qui sort de la zone géographique déterminée, dans la fourchette de prix et le type de propriété demandée. C’est comme obtenir un flux RSS de la Chambre immobilière elle-même, et le service est gratuit et est facilement mis en place par l’agent immobilier. Ces mises à jour sont livrées dans votre boîte de réception tous les jours, et sont générés automatiquement. Quand vous voyez une maison qui vous intéresse, il suffit de contacter votre agent pour voir.

4.) Obtenir une autorisation préalable de votre prêteur, et assurez-vous que vous comprenez tous les termes et conditions de l’engagement de prêt.

Rien ne pourrait être plus important, ou plus simple à l’action, d’une pré-autorisation de votre courtier en prêts hypothécaires bancaires, ou de l’institution prêteuse. Ce service est gratuit à partir de presque tous les prêteurs, et sera généralement bonne pour une période qui peut aller de 60 à 120 jours. Une fois que vous avez l’approbation préalable en place, alors vous savez combien vous êtes qualifié pour, et combien vous pouvez vous offrir sur toute la propriété. Si vous êtes un acheteur première fois, votre agent peut vous connecter avec les prêteurs qui peuvent vous aider. Si vous soupçonnez qu’il pourrait y avoir des difficultés à partir des problèmes de crédit passé, obtenir ces éclairci par le processus de pré-approbation. Souvent, un problème de crédit mineur peut être éclairci par une explication simple. Approbations de crédit peut être verbal, mais il est toujours préférable de les obtenir par écrit.

5.) Soyez prêt à voir les maisons comme ils viennent sur le marché

Encore une fois, dans un marché de vendeurs, lorsque l’inventaire est faible, il est impératif d’agir rapidement lorsque les nouvelles inscriptions apparaissent. Si vous attendez pour le week-end, ou pour un moment opportun, la maison peut-être disparu. Soyez prêt à prendre le temps pour des projections qui sortent.

6.) Vous avez un stratégie d’offre lorsque les offres multiples sont une possibilité

Discutez avec votre agent de comment vous allez faire face à des offres concurrentes. Des agents expérimentés savent stratégies qui vous aideront à sortir par le haut quand vous avez de rivaliser. Avoir un prix plafond à l’esprit. Votre agent saura combien d’autres offres sont concurrentes, mais ils ne sauront pas ce que le prix d’offre d’autres, termes ou conditions. Comment haute irez-vous? Vous devez discuter de ceci à l’avance. Il ya beaucoup de façons de rendre votre offre se démarquer, en dehors du prix de l’offre, assurez-vous donner le plus important gisement de bonne foi possible. Quand il ya deux offres presque identiques, et l’un contient un plus grand dépôt, le vendeur sera naturellement accepter l’un avec le plus grand dépôt. Assurez-vous que votre agent de contacts de l’agent inscripteur, et détermine la date de clôture le plus acceptable pour le vendeur – et puis l’égaler. Seuls inclure des conditions qui sont absolument nécessaires. Une fois encore, votre agent, s’ils sont expérimentés, va vérifier avec l’agent du vendeur pour voir quelles sont les conditions ok à inclure.

7.) Comprendre les risques et les responsabilités de faire une offre ferme

La plupart des offres contenir au moins un ou deux «conditions», qui permettent à l’acheteur d’acheter conditionnellement, et qui permettent à l’acheteur d’une clause dans le cas des conditions ne sont pas remplies. Les conditions typiques seraient ceux d’approbation du financement de suite, sur l’inspection à domicile, sur l’état du certificat de copropriété (si la propriété en question est un condominium), et sur la vente des biens de l’acheteur (si l’acheteur a également une maison à vendre). Lorsque plusieurs offres sont présentes, toutes ces conditions créent un désavantage pour l’acheteur. Quand il ya des offres identiques ou similaires sur la table de plusieurs acheteurs, le vendeur va naturellement choisir l’offre avec le moins de conditions (le moins de risques pour le vendeur). Beaucoup de vendeurs dans la région de Toronto va payer pour une inspection de la maison professionnels eux-mêmes, et qu’elle sera prête pour la lecture de l’acheteur, ce qui élimine le besoin d’une condition d’inspection de maison. Là encore, un agent immobilier peut vous conseiller d’experts dont les conditions peuvent être inclus sur une offre concurrente, et qui ne devraient pas être inclus. Le plus grand risque pour tout acheteur est de faire de «ferme» une offre, sans conditions, en particulier avec l’approbation sans condition de banque finance. Sauf si vous payez en espèces pour la maison, vous devez être sûr que l’accord de la banque sont à venir. Rappelez-vous, l’offre, si elle est acceptée par le vendeur, est un contrat, qui doivent être remplies. Les banques vont vous approuvez, l’acheteur, mais ils doivent également approuver la transaction. Les banques vont envoyer un évaluateur de banque pour évaluer la propriété, pour s’assurer que l’argent prêté est d’un montant approprié de la valeur de la maison. Si vous avez fait une offre supérieure à la valeur estimative (en une guerre d’enchères), alors la banque peut ne pas approuver le montant total du prêt. Il est donc très important de discuter de ces questions avec votre agent immobilier et avec votre prêteur, de savoir exactement à quelle hauteur vous pouvez aller.

8.) Assurez-vous que votre agent effectue une analyse approfondie du marché concurrentiel avant de faire une offre.

C’est Immobilier 101. Assurez-vous que votre agent immobilier vous montre les prix des ventes récentes de propriétés comparatives dans le quartier – cela vous donnera un sens à quel prix la maison que vous êtes intéressé ira pour. N’oubliez pas, cependant, qu’il n’ya pas deux maisons se ressemblent, et que des ajustements doivent être faits, et que tout, de condition, à l’emplacement de la rue, au moment de l’année aura un impact sur les prix de vente.

9.) Comprendre tous les frais de clôture, donc il n’ya pas de surprises plus tard.

Une fois que vous avez réussi à obtenu la maison de vos rêves, il ya des frais de clôture pour des choses comme l’impôt sur le transfert des terres de l’Ontario, et pour les services de votre avocat. Ces montants sont exigibles à la date de clôture (le jour où vous obtenez les clés et prendre possession). Ayant une idée précise de ce que ces frais de clôture sera quelque chose qui à votre agent immobilier peut vous fournir.

Ce ne sont là que quelques-uns des nombreux conseils et des stratégies de laquelle un agent immobilier expert peut vous fournir, lorsque vous achetez dans un marché concurrentiel. En les utilisant judicieusement peut faire la différence entre obtenir la maison de vos rêves, ou regarder passer à quelqu’un d’autre.